Combien coûte l’entretien d’un bien immobilier à Bali: services publics, réparations, gestion locative.
L’achat d’un bien immobilier à Bali est une perspective tentante qui promet non seulement des vacances agréables, mais également un revenu passif. Cependant, les acheteurs ne comprennent souvent pas combien coûte réellement l’entretien des villas et des appartements. Nikolay Nechunaev, directeur commercial du holding indonésien de développement Alex Villas Group, a nommé les catégories de dépenses que les acheteurs immobiliers à Bali devraient connaître et a donné des recommandations pour optimiser ces dépenses.
La pratique montre que parmi les investisseurs qui achètent un logement à Bali, nombreux sont ceux qui se limitent à une estimation approximative du montant des taxes, mais oublient les dépenses supplémentaires: services d’une société de gestion, logement et services communaux, réparations et autres entretien de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une villa ou d’appartements. Pour que les projets d’investissement se justifient, il est nécessaire de prévoir à l’avance toutes les dépenses y afférentes.
IMPÔTS
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les étrangers doivent payer une TVA de 11%. De plus, vous devez payer une taxe sur le bâtiment lui-même (0.5% de la valeur imposable) et sur le terrain (dans la plupart des cas, payé pendant la période de location, 0.1 à 0.2%). Lors de la perception de revenus locatifs, la taxe est de 10%. Il faut également garder à l’esprit les dépenses liées à l’enregistrement des droits immobiliers (droits de l’État et frais de notaire – respectivement 5% et 0.5% du coût).
ASSURANCE
L’assurance est un poste de dépense distinct. En Indonésie, la couverture d’assurance n’est pas obligatoire, mais étant donné qu’il s’agit d’une région tropicale sismiquement active, l’assurance peut être un moyen viable de protéger votre investissement contre des événements inattendus. En moyenne, cela représente 0.1 à 0.5% du coût de la propriété par an. Par exemple, notre entreprise assure tous les objets.
RÉPARATION
Les coûts de rénovation et d’entretien d’une propriété à Bali peuvent varier en fonction de sa taille et de son état. Des réparations esthétiques annuelles (comme peindre les murs et remplacer les appareils de plomberie et d’électricité) et, par exemple, réparations sur le toit, sont deux choses complètement différentes. Pour une villa, les réparations peuvent coûter 1 à 2% du coût ; pour une autre – 5-10%. Si le bien immobilier n’est pas neuf, il est préférable de prévoir au moins 1 à 3,000 dollars par an. Cela ne vaut pas la peine d’économiser sur ces dépenses, car le bien doit rester fonctionnel et attractif pour les locataires potentiels. De nombreux investisseurs ignorent les dépenses courantes et perdent ensuite beaucoup d’argent lorsqu’il s’agit de rénovations majeures. Sans compter que les équipements usés, ainsi que les poutres, les toitures et les murs pourris, peuvent menacer la sécurité des résidents.
SERVICES PUBLICS
Les services publics représentent une autre dépense importante. On parle d’eau courante, d’électricité, d’enlèvement des ordures. Un propriétaire immobilier doit être prêt à dépenser des centaines de dollars chaque mois en services publics, surtout si la propriété reste occupée tout au long de l’année. La facture finale dépend de la taille de l’objet et des équipements qui y sont installés (climatisation, chauffage, système de maison intelligente). Par conséquent, pour une villa, cela peut aller de 150$ à 500$ par mois, pour des appartements, en conséquence moins. N’oubliez pas les technologies d’économie d’énergie qui peuvent permettre des économies significatives sur les services publics. Si nous parlons d’une villa avec jardin et piscine, il faut prévoir les dépenses pour leur entretien, de 50$ à 150$ par mois.
L’INTERNET
Un Internet fiable et haut débit est indispensable pour tout établissement d’hébergement touristique. Selon le tarif, le type de connexion (ADSL, VDSL, fibre) et la localisation, Internet coûtera entre 20 et 65 dollars.
NETTOYAGE
Les prix des services de ménage dépendent de la fréquence du ménage (quotidienne, hebdomadaire ou selon les besoins), de la superficie du logement, de la quantité de travail (lavage, lessive, repassage, etc.). Le chèque ménage peut donc varier de 30$ à 200$ par mois. D’ailleurs, l’entretien courant comprend l’achat régulier d’articles ménagers: couvre-lits, savon, détergents, papier toilette, shampoing et gel douche, sacs poubelles, etc.
GESTION DE LA PROPRIÉTÉ
Les propriétaires de biens immobiliers balinais qui ne peuvent pas entretenir leur propriété délèguent la gestion immobilière à des sociétés de gestion. Les frais de gestion locative moyens à Bali varient de 20 à 30% du montant de la location. Dans ce cas, la société de gestion prend en charge toutes les tâches ci-dessus, ainsi que la publicité du bien locatif, la recherche de locataires et l’encaissement des loyers.
Mais le schéma d’interaction avec la société de gestion peut être différent. Certaines sociétés de gestion assument toutes les tâches de location et d’entretien des biens immobiliers et versent au propriétaire un revenu fixe moins les commissions. D’autres paient au propriétaire une certaine commission ou un certain pourcentage du revenu. D’autres encore s’occupent uniquement de trouver des locataires et de signer un bail, tandis que le propriétaire s’occupe lui-même du nettoyage et de l’entretien.
Dans tous les cas, le choix d’une société de gestion doit être abordé avec sagesse, en fonction de son expérience professionnelle, du nombre d’objets sous gestion et des termes du contrat.
Avec une bonne stratégie marketing, une société de gestion peut fournir un rendement annuel de 15 à 30%, et la gestion mensuelle de la villa coûtera un montant minime à l’investisseur.
